A Taxa de ocupação (TO), assim como coeficiente de aproveitamento e taxa de permeabilidade do solo, é um termo técnico que, embora não faça parte do cotidiano da maioria das pessoas, é extremamente estratégico para as cidades. Trata-se de um instrumento que visa balizar a urbanização. Como elemento fundamental do planejamento urbano, também atua como um agente do desenvolvimento sustentável, criando regras fundamentais para guiar a construção civil. Vai, portanto, do macro, como instrumento do planejamento urbano, ao micro, orientando quem quer construir uma casa. Definidos pelo corpo técnico de planejamento urbano e disponíveis para consulta no site das prefeituras ou no próprio setor de planejamento, esses parâmetros fazem parte do Zoneamento de cada município, de acordo com seus objetivos.
Dessa forma, a taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento e taxa de permeabilidade são fundamentais para garantir que os projetos de construção civil atendam às necessidades dos moradores e da comunidade, além de assegurar o uso racional do solo e a preservação do meio ambiente. Por meio dessas informações, o poder público pode frear, manter ou acelerar o crescimento urbano de uma região, a fim de garantir o desenvolvimento equilibrado e sustentável da cidade.
O que é taxa de ocupação?
A taxa de ocupação é um dos parâmetros urbanísticos mais importantes para o planejamento da cidade e para quem quer construir uma casa. Ela define o quanto é permitido construir em um terreno, variando de cidade para cidade, assim como de bairro para bairro.
Tal taxa é definida pelas prefeituras por meio de suas secretarias de planejamento urbano, dependendo dos objetivos do Plano Diretor municipal. Por isso, as áreas urbanas, por exemplo, tendem a possuir uma taxa de ocupação maior que as áreas rurais, já que aquelas possuem maior escassez de espaço que estas.
Expressa em porcentagem, a taxa de ocupação é calculada pela relação entre a área da projeção da edificação (incluindo varandas, marquises, beirais, telhados, coberturas de garagem, entre outras partes) e a área do terreno, indicando o quanto dele está sendo utilizado para construção.
Taxa de ocupação como fator de controle do crescimento urbano
A taxa de ocupação é uma das principais ferramentas utilizadas pelos órgãos públicos para controlar o crescimento urbano e evitar a superpopulação, o congestionamento do trânsito, a poluição e outros problemas que podem afetar a qualidade de vida das pessoas.
A legislação municipal geralmente estabelece um limite máximo para a taxa de ocupação, visando garantir que o restante do terreno seja utilizado para áreas verdes, espaços públicos, entre outros fins. Isso é fundamental para assegurar a eficiência no uso do solo e a preservação do meio ambiente, seguindo um planejamento urbano adequado.
Sendo assim, a taxa de ocupação é um importante fator de controle do crescimento urbano, uma vez que é utilizada para garantir que as construções respeitem os limites de ocupação do terreno e evitem problemas de sobrecarga e falta de espaço. O objetivo é garantir uma utilização mais eficiente e sustentável do espaço urbano.
Aliás, em áreas urbanas densas, a taxa de ocupação geralmente é maior, para acomodar moradores e atividades comerciais. Já em bairros residenciais, a taxa de ocupação pode ser menor, pois há menos restrições de espaço. Em todos os casos, a definição da taxa de ocupação deve levar em conta a sustentabilidade, o bem-estar da população e a preservação dos patrimônios histórico e ambiental.
Planejamento urbano, plano diretor e taxa de ocupação
O Plano Diretor é um instrumento de planejamento urbano que tem como objetivo organizar o crescimento das cidades e garantir que o uso do solo seja adequado e sustentável, tendo a taxa de ocupação como um dos recursos fundamentais para estabelecer as diretrizes de uso e ocupação do solo urbano.
Assim, é o Plano Diretor que define a taxa de ocupação de uma edificação, usando-a como instrumento para organizar a densidade urbana e, assim, evitar o adensamento excessivo em algumas áreas e buscar equilíbrio entre elas quanto aos padrões de ocupação.
Como calcular taxa de ocupação?
A taxa de ocupação é um conceito importante na construção civil e se refere à porcentagem de espaço em um terreno que é ocupado pela projeção do edifício no solo. Ou seja, refere-se à área do pavimento térreo somada às áreas excedentes dos outros pavimentos. Para saber como calcular taxa de ocupação, deve-se usar uma fórmula simples:
Área total do pavimento térreo + área total excedente dos demais pavimentos
Área total do terreno
Por exemplo, um terreno de 200 metros quadrados onde uma casa térrea de 120 metros quadrados é construída, resulta em uma taxa de ocupação de 60%. Ou seja, 120 metros quadrados/200 metros quadrados = 0,60.
Já se houver a construção de um sobrado de dois pavimentos no mesmo terreno em que o térreo possui 60 metros quadrados e o segundo pavimento tem 100 metros quadrados, a taxa de ocupação será de 50%. Isso significa que 60 metros quadrados + 40 metros quadrados (área excedente) / 200 metros quadrados = 0,50.
Taxa de ocupação para construir uma casa
Quem quer construir uma casa também precisa considerar a taxa de ocupação. Isso porque, o projeto precisa estar em conformidade com a taxa de ocupação máxima permitida em cada terreno, determinada pela prefeitura de cada cidade. Por exemplo, se o terreno tem 200 metros quadrados e a taxa máxima é de 80%, o edifício pode ocupar de 1% a 80% do espaço, mas não mais do que isso.
Piscina entra na taxa de ocupação?
Na maioria dos casos, a área total construída considera tudo o que está sob cobertura. No entanto, é importante ressaltar que algumas áreas não entram nesse cálculo e que cada prefeitura pode determinar quais são elas. Áreas comuns de lazer, como piscinas e quadras, áreas pavimentadas usadas como garagem ou para circulação de veículos ou pedestres, bem como outras áreas descobertas, são alguns exemplos comuns de áreas que, geralmente, não são computadas na taxa de ocupação.
O que é coeficiente de aproveitamento?
Além da taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento não deve ser negligenciado. Ele também é definido pela prefeitura de cada cidade e determina o grau de aproveitamento do terreno, além de definir limites máximos de construção em áreas urbanas. No entanto, diferentemente da taxa de ocupação, que leva em conta apenas as áreas construídas e cobertas, o coeficiente de aproveitamento inclui todas as áreas construídas, tanto abertas, quanto fechadas.
Além disso, os pavimentos superiores são levados em consideração, mesmo que tenham a mesma área do primeiro piso. É importante ressaltar que o valor do coeficiente de aproveitamento varia de acordo com as regras de cada município.
Sendo assim, o coeficiente de aproveitamento é frequentemente utilizado para estabelecer limites de construção em áreas urbanas. Isso ocorre porque é possível definir um valor máximo de coeficiente de aproveitamento para cada área, o que garante que o terreno seja utilizado de maneira apropriada e que haja espaço suficiente para atender às necessidades dos moradores e da comunidade em geral.
Fórmula para calcular o coeficiente de aproveitamento
O coeficiente de aproveitamento é um dado fundamental que os proprietários de terrenos precisam ter em mente ao planejar a construção de uma edificação. O número mede o quão bem o terreno está sendo utilizado, considerando tanto a área construída fechada, quanto a área aberta.
A fórmula para calcular o coeficiente de aproveitamento é simples: basta dividir a área total construída pelo tamanho total do terreno. Por exemplo, se uma edificação possui 3 mil metros quadrados de área construída em um terreno de 1 mil metros quadrados, o coeficiente de aproveitamento seria de 3.
Taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento são expressos de formas diferentes
Como visto acima, taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento são conceitos fundamentais na construção civil, mas cada um com suas nuances. Assim, é importante se atentar para todas as diferenças entre eles.
Como o coeficiente de aproveitamento se apresenta
O coeficiente de aproveitamento é apresentado como uma fração ou um número decimal. Portanto, ao construir uma casa de três pavimentos de 120 metros quadrados cada, o cálculo do coeficiente de aproveitamento seria de (120 metros quadrados x 3 pavimentos) / 200 metros quadrados, resultando em um valor de 1,8.
Já no caso de uma casa de dois pavimentos, sendo o primeiro pavimento com 70 metros quadrados, o segundo com 80 metros quadrados e uma área de festas de 50 metros quadrados, o coeficiente de aproveitamento seria calculado como (70 metros quadrados + 80 metros quadrados + 50 metros quadrados) / 200 metros quadrados, resultando em um valor de 1.
Como a taxa de ocupação se apresenta
A taxa de ocupação é expressa em porcentagem, como já se demonstrou, calculada a partir do seguinte cálculo matemático: área total do pavimento térreo + área total excedente dos demais pavimentos dividido pela área total do terreno.
Taxa de permeabilidade e os metros quadrados contra chuva
A taxa de permeabilidade do solo é um fator de extrema importância para garantir o adequado escoamento das águas pluviais, evitando enchentes e alagamentos nas cidades.
A impermeabilização do solo por meio do uso de pisos inadequados dificulta a penetração das águas da chuva, provocando prejuízos para a infraestrutura urbana. A taxa de permeabilidade do solo também é estabelecida pelas prefeituras municipais, variando de cidade para cidade, e é calculada multiplicando-se a taxa oferecida pela prefeitura pela área total do terreno.
Em geral, a taxa de permeabilidade do solo varia entre 15% e 30% da metragem total do terreno. Caso a taxa definida pela prefeitura seja de 20% e o terreno tenha uma área total de 100 metros quadrados, por exemplo, a área destinada à permeabilidade do solo seria de 20 metros quadrados. Essa área não pode ser impermeabilizada por nenhum tipo de construção, mas pode ser utilizada de forma criativa e proveitosa em projetos paisagísticos.
Como aumentar a área permeável?
A impermeabilização excessiva do solo é um dos principais problemas enfrentados pelas cidades modernas. Isso ocorre porque as construções e o asfalto impedem que a água da chuva seja absorvida pelo solo, causando enchentes e alagamentos. Para resolver esse problema, é necessário que os projetos aumentem a área permeável dos terrenos e aproveitem a água da chuva.
Uma das formas de aumentar a área permeável é utilizando materiais permeáveis em calçadas e estacionamentos. O piso drenante, por exemplo, é uma ótima opção, pois permite a infiltração da água da chuva. Além disso, recomenda-se o uso de plantas e jardins, que contribuem para a permeabilidade do solo, pois as raízes das plantas ajudam a absorver a água.
Leia também: Calçadas permeáveis evitam enchentes
Taxas, código de obras e normas para uma construção civil segura
A taxa de ocupação, o coeficiente de aproveitamento e a taxa de permeabilidade são parâmetros que estão presentes no Código de Obras de cada município e que são essenciais para uma construção civil segura.
O Código de Obras, por sua vez, é responsável por estabelecer as normas e regras que devem ser seguidas durante a construção de edificações em uma cidade, incluindo limites máximos de ocupação, aproveitamento e permeabilidade do solo.
Assim, a taxa de ocupação e os demais parâmetros estão interligados e devem ser considerados em conjunto durante o planejamento e a construção de uma edificação. O cumprimento dessas normas na construção civil é essencial para garantir a segurança, sustentabilidade e harmonia do espaço urbano, bem como para atender às necessidades dos moradores e da comunidade no entorno em meio aos desafios impostos pelo crescimento urbano.
Matéria originalmente publicada em 24/05/2023
