À frente da empresa que criou a primeira propriedade digital do Brasil, Andreas Blazoudakis mostra como funcionam e as vantagens do Blockchain e NFTs no mercado imobiliário.
Quer alugar ou comprar um imóvel? Que tal os dois? A resposta pode parecer uma surpresa para quem já está no mercado de real estate, mas é perfeitamente possível no caso de uma propriedade digital. Andreas Blazoudakis, CEO da netspaces, vê no blockchain e NFTs no mercado imobiliário a capacidade de criar o “caminho do meio” para o setor.
À frente da empresa que criou a primeira propriedade digital do Brasil, ou seja, o primeiro token digital de matrícula de imóvel, Blazoudakis explica que por meio do blockchain e dos NFTs (Non Fungible Tokens), o registro de apartamentos, casas e terrenos ganha “cores”, os consumidores ganham em flexibilidade e o mercado pode ter acesso a novas formas de monetização. Para ele, o blockchain já deveria ser realidade para o mercado imobiliário. “Quando surge uma nova tecnologia disruptiva, a tendência das pessoas é colocá-la naquela nova caixinha de perigo, como se ela fosse aniquilar todas as anteriores”, diz o executivo, que tem experiência em novas mídias – foi fundador da PlayKids, co fundador da Movile (dona do iFood) e CEO da Delivery Center.
Em entrevista exclusiva ao Habitability, o executivo fala sobre blockchain, NFT, 5G e até mesmo ringtones. Confira a seguir:
Andreas Blazoudakis – Para entender o que é propriedade digital é preciso entender o que é propriedade imobiliária. No Brasil, trata-se de um sistema criado em 1864, baseado nos registros centralizados em zonas. O registro, até hoje, é a coisa mais sagrada do imóvel. O que fizemos foi digitalizar o registro usando tokens únicos na blockchain.
Para respeitar as leis atuais, criamos um arranjo jurídico muito sério, porque é preciso dar garantia para quem coloca o dinheiro na propriedade. Assim, no lugar de levar a matrícula do imóvel para o blockchain, a gente levou o blockchain para a matrícula: gravamos um token dentro da matrícula e, com isso, criamos um elo entre o digital e o papel. Ela fica, depois da netspace, com um endereço que é possível espelhar eletronicamente a propriedade no celular.
Andreas Blazoudakis – O elo foi o primeiro passo. Deixo a matrícula parada e começo a circular com o token. Para dar consistência a esse elo, decidimos criar um segundo pilar: um regulamento para que os proprietários fiquem seguros de que os direitos de um detentor do token são os mesmos dos proprietários civis do papel. Ou seja, ele pode comprar, vender, locar, onerar o papel… tudo que o proprietário civil pode fazer.
O terceiro pilar é assegurar quem é o dono do token e de que a matrícula do apartamento não será vendida. Então criamos um veículo de custódia para deixar “travada” a matrícula física do apartamento. É um veículo que não tem funcionário, nem fornecedor, ele não compra, nem vende.
O quarto pilar para tudo funcionar é a plataforma. Então tem o token, o regulamento, o veículo de custódia da propriedade do papel civil e a plataforma. Tivemos que trabalhar a plataforma porque ela é tão importante quanto todos os outros pilares, pois o blockchain não tem travas, a nossa plataforma cria as travas.
Naturalmente, como é usado na bitcoin, o blockchain é ao portador, ele não poderia passar propriedade digital e alguém poderia perder o ativo. Mas a nossa plataforma trava a transação, deixamos a trava de duas testemunhas para que qualquer transação seja feita. As transações funcionam onchain, mas a segurança é offchain. Conseguimos desfazer a transação. Como vou andar com o apartamento no celular?!
Andreas Blazoudakis – Quando entrei no mercado de mobile nos anos 2000, os primeiros serviços que a gente fazia eram de ringtone para celular. O ringtone é o NFT da época. Era R$ 4,99. Meus amigos falavam “está brincando de figurinha, quando fará algo sério?”. Dois anos depois, duas empresas viram o uso dessa rede de outra forma. A Visa usou a nossa rede de ringtones para criar um sistema antifraude nos cartões de crédito, que avisavam os celulares a cada compra feita. E a Globo usou o “sistema de figurinha” para criar a votação do Big Brother Brasil. Então aqui é a mesma coisa, o NFT está sendo usado para figurinhas de arte, mas, poxa, dá para fazer propriedade digital, propriedade de carros, de música. A gente só iniciou. Mas o que queremos é democratizar o acesso à propriedade privada por meio da digitalização de ativos.
Andreas Blazoudakis – Quando surge uma nova tecnologia, disruptiva, a tendência das pessoas é colocá-la naquela nova caixinha de perigo, como se ela fosse aniquilar todas as anteriores. Foi assim quando veio o rádio, todos falavam que ele ia matar o jornal. E não matou. A televisão também não matou o rádio. E a mídia se transformou em digital. Quando o pessoal do real estate olhou para o blockchain, pensou que ele iria brigar com tudo que existe e substituir o cartório, os corretores. E correram.
A netspace usou o que existe, na lei, no jeito de registro. Os unicórnios de proptech Quinto Andar e Loft conseguiram angariar muito investimento para o setor, mas eles se ampararam na transação digitalizada, diferente da transação digital. Pegaram e-notariado e docsign e resolveram a parte de cima do problema, a metade – a parte documental de contratos, de vistoria virtual e não tocaram na parte de propriedade. Eles estão muito interessados em resolver também a fatia da propriedade, que é o que falta.
Andreas Blazoudakis – Para entender melhor o que estamos fazendo é preciso olhar para os anos 1990. Em um determinado momento existia um sistema operacional, o DOS. É como se a escritura de papel fosse o DOS. Qual foi a sacada da Microsoft naquela época? A Apple estava preparando o system 5, nativo de janelas. Bill Gates furou esse bloqueio e usou o DOS para rodar o Windows. De dentro do DOS, a gente entrava no Windows. Basicamente, o que estamos fazendo aqui é colocar um novo sistema operacional sem discriminar o anterior: vou na matrícula e coloco o Windows. E quando eu crio a propriedade digital, em cima dela posso fazer vários aplicativos. Fizemos quatro aplicativos: venda fracionada, home equity com garantia em NFT, financiamento com garantia em NFT e transações internacionais usando cripto exchange. Mas as construtoras e as imobiliárias podem fazer outro aplicativo. Um exemplo é um app de leilão de imóveis!
A venda fracionada foi feita porque é um desejo das pessoas há muito tempo. Existe a indecisão entre comprar e alugar porque as pessoas não têm dinheiro para comprar e não querem também tomar a decisão de 20 anos de vida. Na compra fracionada ela pode comprar 20% do imóvel e alugar o resto do saldo. Para a venda fracionada, quem manda não é quem tem 50% mais um, mas quem opta por morar no imóvel. A qualquer momento você tem direito de comprar mais, está gravado na carteira.
Andreas Blazoudakis – O financiamento imobiliário com NFT foi uma explosão porque o mercado vive de crédito. E a alienação fiduciária no financiamento tradicional de papel é um ponto complicado. De todas as vendas que os grandes portais fazem, 70% são financiamentos imobiliários. Imagina que em 70% das vendas é preciso gravar uma alienação fiduciária na escritura, algo super pesado. E se a pessoa não pagar, para desfazer ainda é mais pesado. Quando a gente faz tudo isso usando token como garantia, consegue resolver essa burocracia em minutos.
As transações de crédito também podem ser feitas como empréstimos, usando a casa em garantia via NFT, o chamado “home equity”. Utilizamos o NFT como garantia e o smart contract dá flexibilidade para o usuário. No caso da dona Docelina, que era diarista e, portanto, não tinha renda fixa, o contrato tinha cláusula de flexibilidade de 5 anos. Neste período, ela pode negociar a dívida da compra do apartamento. Caso ela não tenha renda no final do quinto ano, ela pode vender a porcentagem da dívida que tem e deter apenas a parte do imóvel que comprou. Essa opção é interessante para quem está no mercado informal, porque é difícil essa pessoa tomar uma dívida de financiamento por 20 anos. Há essa flexibilidade que não tem no analógico. No analógico ou você paga ou perde o imóvel.
Andreas Blazoudakis – O blockchain traz o usuário para o meio do caminho. O mercado atualmente coloca o consumidor em uma bifurcação: ou ele compra, ou vive de aluguel a vida inteira. Para quem não tem dinheiro à vista, os dois são ruins. Ou você assume uma dívida de décadas e paga dois apartamentos, ou apenas paga aluguel e não mora em um lugar que é seu. Antes falava-se que ninguém iria mais comprar casa, mas as pessoas ainda querem ter casa própria. O meio do caminho que o blockchain traz é criar essa equação onde o usuário pode comprar uma porcentagem do imóvel, pode vender essa parte, pode diminuir o valor do aluguel…Primeiramente precisa do acesso para ter algo, depois flexibilidade para mudar essa coisa. Hoje não tem nem acesso, nem flexibilidade.
Andreas Blazoudakis – Sob a ótica do mercado, a construtora é a originadora do ativo. É ela que constrói, que é geradora. É lindo a gente pensar quando a construtora tem estratégia digital, porque ela pode fazer o nascimento da propriedade física e digital. Imagina que legal se um prédio com 200 apartamentos já nascesse com 20 unidades digitais. Em conversas com construtoras, sabemos que tem um percentual de imóveis que não é vendido nos primeiros seis meses do lançamento. Às vezes são 5%, outras vezes são 10%. Se a construtora sabe que 10% não serão vendidos, se digitalizasse 5%, que poderiam ser fracionados, teria melhor acesso ao mercado.
Agora, pela ótica da construtora, o mercado cripto pode oferecer algo bem interessante. Eu sempre pergunto para as construtoras: “quanto você ganha pelo imóvel que você construiu há 5 anos?”, e a resposta é um ponto de interrogação. Eu sigo: “você gera bilhões em ativos, vende e depois vai embora? Deixa a festa para o resto do mercado?”. E é o que acontece hoje, quem fica com a festa é o resto do mercado, empresas como o QuintoAndar e, no futuro, as propriedades digitais. Se a construtora tivesse digitalizado 5% ou 10% de suas construções, ao longo do tempo ela teria um parque de propriedades digitais que poderia gerar comissões em suas transações. Inclusive, é por esse desejo que as construtoras estão esticando as suas relações com os clientes, criando plataformas de locação.
Andreas Blazoudakis – As próximas gerações não vão entrar no metaverso. Elas vão sair do metaverso porque elas foram criadas lá. Metaverso é o fortnite, os jogos. Estamos fazendo uma concepção errada, um “fake metaverso”. Não vai funcionar assim! Tem uma série de coisas para escalar isso, um movimento de mais de 10 anos. Estamos indo da Web 2 para a Web 3. Na web 2, você tem um login e um meio de pagamento para poder fazer transações. Para entrar na Web 3, o usuário precisa ter um avatar e uma Wallet. No Brasil, 5 milhões de pessoas têm Wallet, ainda é um percentual pequeno. Muitas ainda tem Wallet unicamente por conta da Bitcoin. Estamos bem longe. Mas tem gente aproveitando para fazer um pouco de espuma, falar que já está no futuro. Semana passada fiz uma imersão em um apartamento decorado, mas aquilo não era metaverso, era realidade aumentada. Tem um pouco de “especulação” de inovação.
Andreas Blazoudakis – Logo que veio a pandemia eu falei “bem-vindo a 2030”. A gente acelerou em dois anos digitais uns 7 a 10 anos. Estamos em 2030 no relógio digital. Minha mãe de 90 anos de idade faz chamada por Zoom. Muitos passaram a trabalhar em um formato híbrido ou home office. Como seria em 2030? Como hoje.
Andreas Blazoudakis – Teremos consolidada a fase de Online to Offline. Agora, estamos migrando da ‘internet’ da transação para a internet onde online e offline estão integrados. No 3G surgiu o iphone, a era do browsing. Não fazia transação, era muito demorado. Com o 4G a rede era tão rápida, que teve até a conexão entre o que estava online com o que estava offline. Qual vai ser a próxima era? A do 5G, do blockchain, da Inteligência Artificial e da Internet das Coisas. Esse é o tripé do 5G – a internet que vai conectar de vez o mundo offline. O blockchain vem no contexto de um novo aplicativo com o 5G.
Como é que a gente vai morar? Acredito que um lugar sem chaves, a chave estará no celular. Tudo estará conectado dentro e fora de casa. A maioria dos aparelhos que estão offline hoje em dia estará online até 2050. Só hoje, existem 20 bilhões de dispositivos conectados à web, nos próximos cinco anos serão 100 bilhões. Ou seja, a gente vai viver em um mundo conectado. Além disso, já se fala em um futuro onde os aplicativos vão ser “sem device”, ou seja, fora do smartphone. E isso tudo tem a ver com blockchain e com IA, porque será preciso processamento na ponta dos dispositivos e redes rápidas para trocas de informações.
Veja também o episódio 15 do podcast Habitability:
