Construções em Wall Street viram apartamentos de luxo e levantam necessidade de rediscutir planejamento urbano
Wall Street vai ganhar uma roupa nova: pijama. A conversão de escritórios em espaços de moradia virou assunto quente em Nova Iorque. A tendência pode se espalhar por mais cidades adensadas que buscam por espaços para crescer e para atender à demanda populacional.
Em Nova Iorque, prédios icônicos do Distrito Financeiro estão se tornando locações de apartamento de luxo. Um deles é o arranha-céu de 200 metros de altura, no número 1 de Wall Street. Com 50 andares, o edifício chegou a abrigar o Bank of New York, a Irving Trust e o BNY Mellon, e, agora, vai abrigar 566 moradias de luxo.
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Neste ano, foi anunciada a conversão do espaço que antes abrigava o Daily News e o JP Morgan Chase em apartamentos residenciais. Apenas ele será responsável por criar 1,3 mil apartamentos, já que são 36 andares amplos. Iguais a esses, existem 43 milhões de metros quadrados de espaços comerciais subutilizados ou vazios em Nova Iorque, segundo o Financial Times.
A razão para esse espaço vazio está nas mudanças de hábito da população durante a pandemia da Covid-19. A ampliação do trabalho remoto diminui a necessidade de as empresas terem grandes espaços de escritórios. Em 2022, a cidade tinha quase 20% de prédios comerciais vazios.
A onda é mais do que uma reação aos mercados, é um caminho para cidades cada vez mais adensadas atacarem o déficit de moradia. Em Nova Iorque, a prefeitura estima que converter prédios de escritório em casas pode liberar 20 mil moradias na cidade na próxima década.
A cidade norte-americana está alterando as regras de zoneamento para adaptar também os bairros desses prédios, em um movimento parecido com o do Rio de Janeiro, no projeto de conversão de construções do seu centro histórico. Com as alterações, o distrito financeiro de Nova Iorque deverá parecer cada vez mais com um bairro de uso misto, tanto para moradia, quanto para trabalho.
Há de se lembrar que, por serem regiões comerciais, há uma abundância de transporte público. O One Wall Street, por exemplo, tem uma estação de metrô na frente do prédio. Para evitar que as conversões só atinjam o público de luxo, a prefeitura nova-iorquina dará uma isenção de imposto predial em troca da garantia de uma porcentagem de unidades para moradores de baixa e média rendas.
A visão de dez anos que a prefeitura de Nova Iorque salientou não é trivial, uma vez que a conversão dos prédios é um serviço complexo. Seja do ponto de vista arquitetônico, seja do ponto de vista financeiro. Em entrevista ao Market Watch, o fundador da Metro Loft, Nathan Berman, falou sobre as complexidades de transformar as “firmas” em “quartos.
Berman é especialista em obras desse tipo em Manhattan, tanto que criou um guia para os arquitetos e engenheiros que querem seguir o modelo. Para ele, a adaptação dos edifícios está mais para uma cirurgia do que uma construção em si, já que passa por redesenhar todo o espaço interno e recalcular as necessidades em volta da moradia.
“A maior coisa que ninguém parece entender é que esses não são prédios vazios”, disse Berman. “A menos que você esteja preparado para fazer conversões que são feitas em fases, nada acontecerá imediatamente, independentemente de quanto dinheiro você gaste nisso.” Ele lembra que, embora estejam vazios ou subutilizados, muitos dos prédios comerciais ainda estão locados com contratos longos, de quatro anos de duração.
Para Berman, a saída do mercado será fazer a conversão em fases. Ou seja, andar por andar. Enquanto alguns inquilinos ainda utilizam os espaços. O que significa que, não só os bairros vão ser de uso misturado, mas os edifícios também. A obra em fases poderá ter custos maiores para as companhias imobiliárias, já que tendem a durar mais de três anos para finalizar.
