Em meio aos desafios de crescimento acelerado, desigualdade territorial e pressão por moradia, o zoneamento urbano se consolida como uma das principais ferramentas de política pública para organizar o desenvolvimento das cidades brasileiras. Mais do que estabelecer regras construtivas, o instrumento orienta a ocupação do solo, direciona investimentos e influencia diretamente a forma como a população vive, circula e acessa serviços.
Para o subsecretário de Desenvolvimento Urbano do Estado de São Paulo, José Police Neto, o zoneamento deve ser compreendido como resultado de uma leitura ampla e técnica do território. “Trata-se de um instrumento de planejamento urbano. Deve ser utilizado à luz de bases técnica e científica, associado ao desejo da sociedade”, afirma. Segundo ele, essa análise envolve desde características naturais, como geomorfologia, recursos hídricos e condições climáticas, até aspectos estruturais, como mobilidade, infraestrutura instalada e distribuição de equipamentos públicos.
A partir desse diagnóstico, explica Police Neto, é possível orientar o crescimento urbano com mais precisão, estimulando ocupações em áreas com maior capacidade de suporte e restringindo expansões onde há fragilidades. “Compreendemos parte significativa do funcionamento da cidade, e podemos simular de onde a cidade deve crescer, para gerar ocupações mais qualificadas, e onde devemos restringir”, diz.
Nesse contexto, o zoneamento também atua como instrumento de enfrentamento das desigualdades. Ao definir, por exemplo, coeficientes de aproveitamento, que determinam o potencial construtivo de um terreno, a política urbana pode incentivar a produção de habitação em regiões mais bem estruturadas. “Ao garantir áreas maiores orientadas à produção habitacional voltada às menores rendas em áreas centrais e bem infraestruturadas, eu aproximo a produção daquele que tem dificuldade de acesso”, explica.
Os efeitos práticos da política urbana
A experiência recente de São Paulo é frequentemente citada como um exemplo de transformação a partir desse tipo de regulação. De acordo com Police Neto, as mudanças implementadas a partir do Plano Diretor de 2014 e da legislação de zoneamento resultaram em um aumento expressivo na produção habitacional voltada à baixa renda.
“Até 2014, a cidade construía aproximadamente 5 a 6 mil unidades habitacionais de interesse social. Passados 10 anos, a cidade produz em média 70 mil”, afirma. Entre os fatores que contribuíram para esse avanço estão incentivos urbanísticos e fiscais, como o aumento do coeficiente de aproveitamento para empreendimentos de interesse social e a redução ou isenção da Outorga Onerosa do Direito de Construir (dispensa do pagamento de uma taxa municipal ao construir acima do limite básico de um terreno).
Na avaliação de Rafael Albuquerque, diretor executivo de Desenvolvimento Imobiliário da MRV, a previsibilidade trazida por uma política urbana bem estruturada é determinante para viabilizar projetos, especialmente no segmento de habitação social. “Quando a prefeitura faz um planejamento urbano bem feito, fica muito mais simples e eficiente o planejamento de qualquer empreendimento, porque aquilo que a política urbana regra já é de acordo com aquilo que o mercado precisa e comporta”, afirma.
Segundo ele, a clareza das regras e a segurança jurídica contribuem para que o setor privado responda à demanda habitacional existente. “Quanto mais bem planejado, quanto mais temos uma política urbana clara, que dá segurança jurídica e incentiva esse tipo de habitação, mais esse tipo de habitação vai acontecer. A demanda é infinita e o mercado se regula”, diz.
Albuquerque destaca, ainda, que o direcionamento do crescimento para áreas com infraestrutura já instalada é um dos princípios centrais das políticas urbanas recentes. “O objetivo da política urbana e do Plano Diretor tem que ser incentivar e direcionar o mercado para que ele admita a construção de moradias onde você já tem infraestrutura urbana executada e muitas vezes ociosa”, afirma.
Uma “cidade dentro da cidade”
Essa lógica também orienta grandes projetos urbanos, como o empreendimento Sete Sóis, em desenvolvimento na capital paulista. Com previsão de cerca de 11 mil moradias e capacidade para abrigar aproximadamente 33 mil pessoas, o projeto demanda uma abordagem integrada entre setor público e privado. “É um projeto que não tem como existir sem uma parceria e sem um entendimento do setor privado com o ente público”, explica Albuquerque. “Estamos falando de uma microcidade dentro da cidade de São Paulo.”
Segundo ele, iniciativas desse porte exigem planejamento que vá além da construção habitacional, incorporando mobilidade, áreas verdes, comércio e integração com o entorno. “Foi um bairro pensado no conceito de urbanismo moderno, com avenidas que interligam as partes diversas do bairro, com lógica de mobilidade e áreas comerciais distribuídas”, afirma.
No entanto, os efeitos do zoneamento não são imediatos. O tempo necessário para aquisição de terrenos, desenvolvimento de projetos, licenciamento e construção faz com que os resultados apareçam apenas no médio e longo prazos. “Os ciclos da construção levam no mínimo três a quatro anos”, explica Police Neto. “Todo esse processo em escala fez com que São Paulo passasse a produzir praticamente dez vezes mais habitação de interesse social.”
Nesse cenário, o zoneamento se mantém como uma engrenagem central na construção das cidades. Ao combinar critérios técnicos, diretrizes públicas e participação do setor privado, a ferramenta segue moldando o território urbano de forma gradual, mas com impactos duradouros na organização e no acesso à cidade.
